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??近日央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民傢庭購二套房，最低首付款比例調整為不低於40%；同時繳存職工傢庭使用住房公積金委托貸款購房，購買首套普通自住房，最低首付比例下調為20%；擁有一套住房並且已經結清貸款的傢庭，再次申請住房公積金購房，最低首付比例為30%。

??知名房產評論員蔡為民(在接受本刊記者采訪時表示，本輪房地產市場的調整是短期因素（信貸偏緊）和中長期因素（政策回歸中性+高庫存+人口老齡化）共振的結果，所以救市政策隻能緩解樓市短期壓力，長期看，中國樓市整體疲軟的態勢還是很難緩解。

??業內專傢估計，二套房首付政策將使得二套房購買者的購房能力回到2012年前，或將拉動銷售額增加0%~5%；如果未來二套按揭利率調整到基準，相當於名義房價下降約5%。根據測算，二套房信貸政策的變化，將使得購房能力指標（非農人口戶均儲蓄額/平均房價下的首付金額）恢復到2012年以前的水平；如果伴隨二套房按揭貸款額度打開，將可能拉動銷售額最高上升約5%左右；如果同時伴隨二套房利率逐步下降至基準，則相當於名義房價將下降4.6%~6.1%。

??這意味著中央鼓勵銀行業金融機構繼續發放商業性個人住房貸款與住房公積金委托貸款的組合貸款，支持居民傢庭購買普通自住房。

??自從去年9月30日出臺房貸新政以及連續兩次降息之後，房貸的“價”（房貸利率）雖然開始下降，但“量”依然偏緊。去年四季度一線城市銷售短暫好轉後再度掉頭向下，全國整體銷量仍未企穩，庫存居高不下，房地產投資反彈遙遙無期，其結果一方面通過上下遊產業鏈加大經濟下行壓力，接近中央底限；另一方面拖累地方政府土地出讓金收入，加劇地方財政和債務壓力。

??其次，房地產的賺錢效應也已經消失，市場預期短期無法扭轉，即便短期房價企穩回升，未來房產在居民資產配置中的比例也將系統性下降。

??中金公司也稱，當下是地產股最好的投資時間，2015年政策驚喜多於基本面，繼續看多地產股表現，從估值看仍有20%的上漲空間。

??政策效果幾何？

??最後，中央已經放棄瞭2003年確立的將房地產作為支柱產業的思路，新思路是雙軌制，政府負責保低端，其他的交給市場決定。綜合來看，房地產的投資屬性將更多讓位於消費屬性。

??一般而言，各城市使用公積金、使用商業貸款與一次性付款比例大約是2∶5∶3；而按照住建部前期規定，90平方米以下戶型貸款首付比例不低於20%，90平方米以上戶型首付比例不低於30%，估計此次公積金首付比例下調將影響使用公積金人群中約50%的需求，拉動5%~10%的新增需求釋放。同時，如果結合各地政府公積金貸款上限打開，效果將更為明顯。

??首先，我國的剛需人口已經進入下降通道，即便人口生育政策加快調整，也無法扭轉人口老齡化的趨勢。

??從上述分析中可以看到，此次救市新政實際上是在一定程度上降低瞭購房成本，拉動瞭購房意願，這本該是購房者的福音。但此次救市新政的力度堪比2009年應對全球金融危機時的救市力度，而當年的救市直接讓房價走上瞭瘋狂飆升的快車道，如今救市再度來襲，許多人都擔心，房價是不是會再次成為脫韁野馬，瘋狂上漲呢？

??是否買房還得看個人情況

??樓市新政呼嘯來襲，不少人驚呼“房價又要漲瞭”，事實果真如此嗎？在股市火爆異常的當下，樓市還是最好的投資方向嗎？

??那對購房者來說，眼下是不是一個最佳的購房時機呢？

??那不買房的話，什麼才是眼下最好的投資之選呢？答案無疑是股市。

??營業稅減免則有可能影響市場交易中約20%的二手房屋，其有效房價預計將下降5%~6%。同時看到營業稅減免政策，以一線城市為例，2010年~2012年間的四大城市新房交易合計1.08億平方米，二手房交易1.12億平方米，年均銷售量新房、二手房均在3000萬~4000萬平米，營業稅減免政策將涵蓋到2億平方米的住房，相當於年交易量的5~7倍。但如果受惠房屋中有10%左右能夠形成供應，將相當於年交易量約20%的房屋，實質房價下降5%-6%。

??另一個角度看，剛性需求的購房者眼下自然是一個絕佳的購房時機，而改善型購房者則需要根據自身情況和後續的銀行房貸政策來決定是否購房。但對投資型購房者來說，眼下買房已經不是最好的投資選擇瞭。

??業內專傢普遍認為，此一時，彼一時，由於中國樓市整體環境的巨大變化，今天政府救市很難再起到當年那樣立竿見影的巨大效果瞭。

內容來自sina新聞

??救市新政怎麼說

??在保增長壓力驟增的背景下，當下出臺樓市救市政策完全在市場預料之中。

??同時，國傢財政部、國傢稅務總局也聯合發文稱，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

??為什麼要救市？

??第三，在利率市場化背景下，銀行的吸儲成本正在快速提高，而處於優惠利率貸款的房貸顯然已經很難滿足銀行對利潤的考量，因此銀行配置房貸的意願將出現系統性下降，這也會遏制購房需求。二胎房子

??至於擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民傢庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低於40%，具體首付款比例和利率水平由銀行業金融機構根據借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。

??此外，蔡為民還一針見血地指出，此次救市政策的著力點存在結構性誤區。因為現在所有救市政策都鎖定普通住宅，但以上海為例，域內普通住宅隻占所有住房的4成左右，而且主要都是處於外環、郊環一帶的剛需房，而到瞭內中環區間由於單價過高，導致大部分都不屬於普通住宅。而現在真正交易冷落岌岌可危的恰恰是那些非普通住宅，這些非普通住宅恰恰又是改善性住房需求的主力方向，而救市政策卻又希望能夠惠及改善性需求，結果導致牛頭不對馬嘴。

??在蔡為民看來，如今樓市已經沒有瞭賺錢效應，中央應該讓救市政策也惠及到非普通住房才對，這樣才能真正幫助到廣大的改善性住房需求者。如果隻是鎖定普通住房，那市場上湧現的買氣就很難支撐整體房價持續上漲，不足以滿足李克強總理提出的促進平穩發展的目標。

??另外一個棘手問題是，雖然此次救市新政在貸款和稅費方面給予瞭大量優惠，但在最關鍵的一線城市的限購方面卻沒有絲毫變化。盡管目前限購隻限於4個一線城市，但縱觀中國房地產市場的發展，往往都是一線城市房價的上漲帶動瞭二、三、四線城市房價連鎖上漲，一線城市始終是領漲的排頭兵。如今國傢希望一線城市房價熄火，因為已經漲得太高瞭，而希望讓二、三、四線城市的房價得以復蘇。這種“打壓一線、刺激二、三、四線”的想法是很難實現的。

??因為房地產市場也存在比價效應，需求最旺盛、最有投資價值的“北上廣深”的房價不漲，那需求沒有那麼旺盛的二、三線城市的房價就很難大幅上漲。可是眼下由於限購令的存在，“北上廣深”的非本地居民隻能購買一套住房，從而大大限制瞭改善性需求在這些城市裡的購房能力。

??“中央此次救市的思路是一線城市表現還不錯，我們隻要救二線以下的城市就行。但消費者存在隨大流的心態，需要有一個領頭羊才敢入市，這個領頭羊必然是一線城市。如果外界預期由於限購令的存在，導致一線城市房價不會出現大幅上漲，那二、三線城市又怎麼會出現異動呢？畢竟現在這些城市的房價也已經不便宜瞭。所以我認為中央此次太多考慮技術層面的問題，而沒有考慮消費者的心理層面。”蔡為民說道。

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??此前公積金貸款額度已有提高，但相對目前的房價和貸款需求而言仍是杯水車薪，很多人還是需要組合貸。而組合貸審批復雜、時間慢，一般交易雙方很少采用，此次提出鼓勵組合貸，有可能簡化審批流程，加快審批速度。

為什麼要救樓市？政策效果幾何？

??對此蔡為民表示，這個問題不可一概而論，答案因地、因人而異。一要看你買的是哪裡的房子，二要看你屬於什麼性質的購房者。

??蔡為民表示，現在買房已經不再像過去那樣買瞭就能漲，拉到籃裡就是菜瞭，而需要精挑細選。他說：“我有一個安全購房的‘雞蛋論’口訣，叫一線城市炒雞蛋，蔥花就是地鐵站，買瞭肯定賺；二線城市是燉蛋，好料在內膽，精挑細選CBD之一；三線城市是荷包蛋，隻能選擇蛋黃帶——市中心或具代表性、人口導入之絕對CBD板塊。當然，這隻是參考條件及觀察，消費者仍應按自己需求做出必要的抉擇。”

??地產股或許是更好的投資

??而公積金首付比例下調將推動首次置業人群入場，拉動5%~10%的新增需求；如若伴隨各地公積金貸款上限打開，效果將更加明顯。截至2015年1月底，住房公積金提取額累計2.9萬億元，發放住房公積金個人住房貸款總額4.3萬億元，相當於按揭貸款總額的36%。

??民生證券管清友認為，今後房地產的投資屬性將更多讓位於消費屬性。從純投資的角度來看，房產造富的時代已經結束，未來將是股權造富的時代。純粹從收益率來看，目前投資地產股優於買房，因為資本市場往往先於實體經濟表現。

??海通證券亦認為，人口結構轉型背景下地產需求趨降是長期趨勢，居民財富從地產向金融資產的轉移不會變化，地產時代正在過去，金融資產為王的時代已經來臨。

??回顧2008年底4萬億元經濟刺激政策和樓市救市政策推出之後的房地產股的走勢也能發現，政策利好往往會在資本市場上更明顯地體現出來。在2009年，房地產板塊的平均漲幅達到2倍，最牛的房地產個股上漲超過10倍，比如中天城投、陽光城等。盡管在2009年，房價也出現瞭大幅上漲，但從絕對漲幅上看，買地產股依然比買房的收益更高。更何況如今房價已經很難再出現大幅上漲的態勢，反而是地產股的股價會有更好的表現。說不定在牛市中獲得一筆可觀的回報後再去買房的話，光靠這筆收益就可以不用再貸款買房瞭。

??房價會暴漲嗎？

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-07/16455991128553012642393.shtml

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